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匯聚全鏈條環環相扣及互相賦能的新力量，尋找下一個大機會。
“星河的本質還是地產，是一個有產業思維的地產人，通過運營服務提升區域資產價值，分享區域發展成果。”
編者按：2024年以來，新質生產力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。
因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展為覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，并且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報道——“博鰲新力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。
作為其中的“產業篇”，我們將挖掘產業、物流與供應鏈企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。
觀點網 春光正好的四月，我們和星河產業王英杰有了場交談。
采訪被安排在產業大會的間隙，王英杰解答了我們的一些困惑。他深諳產業運營，目前擔任星河產業集團產城研究院院長，在觀點舉辦的2024長三角產業論壇上，他做了一場有關“跨境電商產業基地踐行經驗”的演講。
跨境電商是近年的熱點，有數據披露，2024年一季度，深圳跨境電商進出口額超過1100億元，同比增長95%，刷新了同期紀錄。
深圳·星河WORLD便是重點打造了跨境電商這一產業。
觀點新媒體了解到，星河WORLD是集產業、商務、居住、教育等多業態配套的產融新城，由星河產業集團自主投資運營。
目前項目已簽約華為、中國人壽等在內企業超1800家，形成規模化的產業集群，招商入駐率常年保持98%以上。
跨境熱浪
我們了解到一組數據，2023年我國跨境電商進出口達到2.38萬億元人民幣（同比+15.6%），比全國進出口增速高出15.4%。當前全國有外貿進出口實績的企業達64.5萬家，其中跨境電商主體超過10萬家。
跨境電商作為外貿新動能的重要性也慢慢得到認可，促進跨境電商行業高質量發展成為中國外貿重要動能和創新提質的新引擎。
年初，商務部國際貿易談判代表兼副部長王受文表示，2024年要繼續培育跨境電商外貿新動能，具體措施提及到發展“跨境電商+產業帶”，鼓勵傳統外貿企業轉型跨境電商，支持頭部企業帶動上下游供應鏈協同發展，依托各地的跨境電商產業園孵化更多初創企業。
在地域分布上，我國跨境電商企業呈現東強西弱的特點，集中在珠三角、長三角地區，其中廣東產業集聚性處于領先。
截至2024年2月，全國跨境電商企業超10萬家，其中廣東以15217家跨境電商相關企業排名第1；安徽增長速度最快排名第2，達14064家；浙江、山東分別有9106家、7125家，排名3、4；此后依次為河南、福建、江西、海南等省份。
其中，深圳在市場規模、企業數量、發展環境等方面又居于全國前列，2023年貿易進出口總額3.87萬億，跨境電商進出口額超3200億，跨境電商同比增長74.4%。
王英杰也告訴我們，深圳跨境電商起源早，搶抓了行業發展風口與機遇，具有政策、產品、渠道等先發優勢：“從最早三來一補，到電子信息產業發展，深圳較早的構建了良好的B2B國際貿易體系，在渠道、營銷等都有專業的人才和成熟的模式，這非常好的生態基礎。”
隨著深港合作的不斷深化，產業優勢、供應鏈優勢、政策優勢進一步保障了跨境電商產業的快速發展。具體來看，深圳跨境電商企業主要分布南山、福田、龍崗、龍華、寶安，其中龍崗最為集聚。
王英杰介紹，深圳·星河WORLD地處龍崗跨境電商集聚地，占地約62.29萬平方米，總建筑面積約160萬平方米，基本形成以跨境電子商務賣家獨立站、制造商、物流服務商和海外營銷服務機構為主的跨境電商全產業鏈。
“企業非常開心的是，所有跨境電商業務都可以不出園區，在里面解決。在我們這個園區里面就有三百多家，每年跨境交易總額大概100多億的水平。”
超1800家企業的園區能夠帶來產業協同，“跨境電商是國際貿易，對產品的選擇、供應鏈的及時響應、24小時多元化服務都十分敏感，產業集群之間的協同關系至關重要，星河產業集團做了幾個關鍵的事情，包括搭建人工智能賦能平臺，和華為共建深圳跨境電商綜合服務創新中心，搭建跨境電商外綜服務平臺等等。
地產角色
與一般的產業服務商不同，在采訪交流中，王英杰不斷強調星河的地產角色。
“我們不會討論特別細的產業，這些還是靠產業的人去做。園區更多是服務商的角色，幫助企業能夠把要素整合得更加清楚。”
“星河的本質還是地產，是一個有產業思維的地產人，核心盈利模式是資產升值。保證租金和出租率，保證園區企業能夠走下去，通過運營服務提升資產估值，通過資產升值的回報來實現盈利。”
也就是說，星河并不是通過園區服務掙錢，而是通過園區服務留住企業，讓企業變成資產估值的穩定基石，再從資產估值提升的角度獲取利潤回報。
另外，對于產業園通過REITs的渠道盤活資產，王英杰表示，星河產業集團也在做類似的準備，可能規模沒有那么大。但是現在行業處在下行周期，星河產業對于REITs抱有較為謹慎的態度。
REITs是一個很好的退出機制，王英杰指出，星河產業也在可以參照REITs進行一些制度安排，但不是一定要為了REITs去做REITs，“非常好運營出租效果，金融機構能夠給到更低的資金成本，實現持續性的、有效的現金流，才是關鍵。”
自持物業最關鍵的就是能貢獻穩定現金流：“這一兩年，產業園區實際上是星河很好的壓艙石，現金流和估值都給集團可持續發展帶來很好的基礎。”
行業下行期，王英杰認為民營園區更多是守勢，守好自己的根據地，把資產現金流做好，熬過這個寒冬。星河亦是如此，作為一家民營集團，目前重心是守好基業，把200多萬平方米的園區管理好。
以下為觀點新媒體對星河產城研究院院長王英杰先生的采訪實錄：
觀點新媒體：看到一組數據，廣東跨境電商去年增長了25%，深圳一季度更是增長了95%。整個大灣區乃至深圳的跨境電商的發展勢頭，能夠在其他地方復制嗎？
王英杰：可能不太一樣，因為深圳有人才、產業等一系列優勢，每個片區的跨境電商品類也不一樣。深圳的經驗可以給大家借鑒，但完全復制不太現實。
跨境電商實際上是一個中間態的產業形態，更多是賦能中小企業發展，提高進出口貿易活躍度，深圳進出口貿易的增長幅度，跨境電商功勞是比較大的。
觀點新媒體：產業園其實供應遠遠大于需求，剔除掉跨境電商的話，您覺得目前產業園總體遇到的情況應該怎么解決？
王英杰：產業園區被定義為作為生產要素的基礎設施，央、國、平的大規模入場，帶來大規模偏的低價供應，導致各方心理預期大幅度變化，不計成本的低價供應，使估值體系已經偏離了成本加利潤的市場邏輯，這是一種不可持續的現象，只會進一步加重地方政府負擔，提高政府負債，無力進行精細化的產業園區運營。
當下的工業園區已經到了拐點。辦公空置率還在持續上升，工業園區出現供需結構性變化，租賃、銷售價格也在大幅下降。對于民營園區來講，現在更多的是守勢，守好自己的根據地，把資產現金流做好，熬過這個寒冬。
觀點新媒體：星河WORLD做了哪些努力？
王英杰：星河WORLD是一個全自持的產業園區，在這里必須要保證出租率、保證租金價格體系、保證估值，這是關鍵。
我們并不是通過園區服務掙錢，而是通過園區服務留住企業，幫助企業發展，共同提高區域資產價值，共同分享資產價值提升帶來的收益。
觀點新媒體：星河WORLD的跨境電商企業，跟以前相比會不會有數量或結構上的變化？
王英杰：我們做的所有事情都服務好客戶，在服務好客戶的同時，希望能夠幫助客戶更好成長，會適當的做一些產業引導，提供共性的服務。一個園區的產業規劃，更多是要根據整個片區和國家產業方向找到其中的機會點，通過努力讓規劃層面的內容落地。
還是要強調，我們只是一個懂產業的地產商，我們的核心任務是提供優質的園區空間和服務，具體的產業發展還是要靠各位實體企業努力和政府的政策支持。
觀點新媒體：能夠展開談一談REITs這方面的情況嗎？
王英杰：REITs我們還是比較謹慎的，現在REITs標準還是比較僵化，估值也在不斷下降，對產城融合的園區限制條件較多。但REITs是一個很好的退出機制，我們也在參照REITs做一些制度安排，進行資金性的安排。
實際上REITs解決的是資金占用問題，如果有非常好的運營出租效果，一些金融機構能夠給到比較低的資金成本，給到持續性的有效現金流，我覺得這才是關鍵，并不是一定要為了REITs去做REITs。
自持物業最關鍵的就是能夠貢獻非常穩定的現金流，這一兩年，產業園區實際上是星河很好的壓艙石，起碼現金流量還是有的。
現金營收包括估值的影響，都給這個企業帶來很好的發展基礎，這是很關鍵的。
觀點新媒體：打算把星河WORLD當成核心資產一直持有下去嗎？
王英杰：對，目前不會有銷售性的安排，會長期持有，這是一開始就規劃好的。
這是一個可遇不可求的地方，民企能在這樣的地方拿下這么大的園區，可遇不可求。如果真的有銷售安排，可能是因為整個形勢都比較黑暗了。
觀點新媒體：現在行業下行期，星河會考慮擴張嗎？
王英杰：我們是一個民營集團，資金成本較高，市場收縮階段不適合大規模的擴張。現有的核心任務還是要守好自己的基業，把自己200多萬平方米的園區管好。
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